En este análisis encontrarás estos puntos:
Estás leyendo un caso real de una consulta recibida en el Club VIVIR EN EUROPA, analizado en detalle por nuestros expertos con base en la legislación fiscal española y la normativa del régimen especial de trabajadores desplazados, conocido como Ley Beckham, sobre cómo funciona la reinversión en vivienda habitual cuando una pareja vende su casa en España y cada miembro tributa en un régimen distinto: ella en el IRPF general y él en la Ley Beckham.
La familia, procedente de los Países Bajos, vive en España desde hace cuatro años y medio. Se plantea vender su vivienda habitual, comprar otra en España o volver a los Países Bajos, y llegó al Club con cuatro dudas: cuánto tributa la venta, si hay que reinvertir todo el dinero o solo la ganancia, qué pasa con la retención del 3 % en la notaría y qué ocurre cuando termina la Ley Beckham.
Si tu situación se parece, en VIVIR EN EUROPA preparamos tu declaración de la renta en España con la venta de la vivienda y la exención por reinversión bien aplicadas y, si tributas en el régimen especial, tu Modelo 151 de la Ley Beckham, con la recuperación de las retenciones incluida, todo 100 % online y en español.
Para resolver dudas antes de firmar la venta puedes reservar una consulta fiscal en España y hacer una primera estimación con la calculadora del Modelo 151 de la Ley Beckham o con el simulador de impuestos europeos. Si estás pensando en volver, consulta también nuestra asesoría en Países Bajos.
Cada semana resolvemos situaciones fiscales reales de personas que viven, trabajan o tienen intereses en varios países europeos. Compartimos estos casos, siempre de forma anónima, porque creemos que la información fiscal de calidad debe estar al alcance de todos: casos reales, contrastados y resueltos por profesionales, que pueden inspirar a otras personas en situaciones parecidas.
No buscamos solo informar: queremos demostrar con hechos cómo trabajamos. Cada caso publicado representa muchas horas de análisis de nuestro equipo de abogados fiscalistas y expertos contables en Europa, y refleja nuestra manera de entender la asesoría: clara, concreta y pragmática.
Si quieres resolver tu propia situación fiscal, contacta con nosotros a través de vivireneuropa.eu y te asignaremos el equipo experto que tu caso necesite.
Por el equipo de vivireneuropa.eu · Despacho fiscal especializado en España y en fiscalidad internacional
Ventajas del Club VIVIR EN EUROPA
- Análisis Personalizado: estudiamos tu caso concreto con base en la legislación vigente y los convenios aplicables, sin respuestas genéricas.
- Soporte Integral: un único equipo coordina tus obligaciones en España y en tu país de origen, para que lo que se presenta en un país encaje con lo que se presenta en el otro.
- Seguimiento Continuo: te acompañamos durante todo el proceso, desde la primera videollamada hasta la presentación y el cobro o pago del resultado.
- Acceso Exclusivo: como miembro del Club dispones de un panel privado para subir documentación, resolver dudas y seguir el estado de tus trámites.
El punto de partida: una vivienda, dos propietarios y dos regímenes fiscales
La pareja llegó a España hace cuatro años y medio y ambos son residentes fiscales desde su llegada. Él trabaja como desplazado y solicitó el régimen especial de impatriados, la llamada Ley Beckham, a finales de 2022, con efectos desde enero de 2023. Ella no está en ese régimen: tributa en el IRPF general, como cualquier otro residente.
La familia vive desde hace más de tres años en su vivienda habitual, una obra nueva a la que han añadido mejoras, entre ellas unas placas solares. Ahora se plantea venderla y destinar el dinero a otra vivienda, ya sea en España o en los Países Bajos si decide regresar. La fecha de la venta todavía no está decidida.
A esto se sumaban dos preocupaciones. La primera, que otro asesor les había dicho que para no tributar había que reinvertir de una forma concreta, y no sabían si era cierto. La segunda, que ella no había presentado la declaración de la renta del último ejercicio y había visto que su certificado de residencia fiscal ya no estaba disponible en línea.
La videollamada, coordinada por nuestro responsable del Club y con la participación de nuestra asesora de fiscalidad española, tenía un objetivo claro: ordenar las consecuencias fiscales de la venta antes de firmar nada, porque varias de ellas dependen de lo que se haga el día de la notaría.
Primer frente: una sola venta que tributa de dos maneras distintas
Cuando una vivienda pertenece a dos personas, cada una tributa por su parte de la ganancia. Lo habitual es que ambas lo hagan en la misma declaración y con las mismas reglas. Aquí no: la misma escritura de venta produce dos tributaciones diferentes, porque cada cónyuge está en un régimen fiscal distinto.
Ella, como residente en el régimen general, incluirá su parte de la ganancia en la declaración de la renta del año de la venta. Si vende en 2026, la declarará en la campaña de 2027, en la base del ahorro, y será ahí donde aplique la exención por reinversión. Las reglas generales están en la Ley del IRPF.
Él, aunque también es residente fiscal en España, tributa por el Modelo 151, la declaración propia del régimen especial. Este régimen calcula el impuesto con las reglas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y eso cambia dos cosas: cómo se retiene en la venta y cómo se recupera esa retención. Lo explicamos en nuestra guía sobre la Ley Beckham en España y en la página del Modelo 151.
La consecuencia práctica es que la pareja no puede preparar la venta como si fuera un único contribuyente. Cada uno necesita su propio cálculo, su propio modelo y su propio calendario de devolución.
Segundo frente: qué tributa realmente, la ganancia y no el precio de venta
La primera aclaración de nuestra asesora fue la más tranquilizadora: en la venta de una vivienda no tributa el precio total, sino la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre lo que se obtiene al vender y lo que costó comprar. Si la casa se compró por un importe y se vende por otro mayor, solo la diferencia entra en el impuesto.
Esa diferencia no es un cálculo a ojo. Al valor de adquisición se suman los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, IVA o transmisiones) y el coste de las mejoras realizadas. Al valor de transmisión se le restan los gastos de la venta, como la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal que pague el vendedor. Cuanto mejor documentado esté el valor de adquisición, menor será la ganancia.
En esta familia, las placas solares son el ejemplo claro. Una mejora que incrementa el valor de la vivienda puede sumarse al coste de adquisición, siempre que se acredite con facturas y, mejor aún, con fotografías del inicio de las obras. Por eso se les pidió que reuniesen desde ya esa documentación.
Hay mejoras que, en la práctica, no se pueden computar. Los trabajos meramente estéticos y los pagos en efectivo al constructor sin factura son muy difíciles de probar ante Hacienda. Si no hay documento, el gasto no existe a efectos fiscales, aunque se haya pagado. Si necesitas una referencia del valor de tu vivienda, te ayuda conocer su valor catastral.
Tercer frente: cómo funciona la reinversión en vivienda habitual y por qué es proporcional
Este fue el punto que más cambió la visión de la familia. La exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en el artículo 41 de su Reglamento, permite que la ganancia de la venta no tribute si el dinero se destina a comprar una nueva vivienda habitual.
La clave está en qué hay que reinvertir. La norma toma como referencia el importe total obtenido en la venta, no solo la ganancia. Y la exención es proporcional: si se reinvierte todo lo obtenido, la ganancia queda totalmente exenta; si se reinvierte solo una parte, queda exenta la parte proporcional de la ganancia y el resto tributa.
Un ejemplo sencillo, solo para ilustrar la regla: si una persona reinvierte el 70 % de lo que obtuvo al vender, queda exento el 70 % de su ganancia y tributa el 30 % restante. No reinvertir el importe completo no significa perder la exención, sino aplicarla en proporción a lo reinvertido. Esta aclaración corrigió la información que la clienta había recibido de otro asesor.
El plazo es de dos años desde la venta para adquirir la nueva vivienda habitual, que además debe llegar a serlo de verdad: hay que vivir en ella de forma efectiva y con carácter permanente. La vivienda vendida también debía ser habitual, requisito que esta familia cumple de sobra, porque ha vivido en ella más de tres años.
La reinversión en vivienda habitual en otro país y los tipos si la casa nueva es más barata
Para la clienta, que tributa en el régimen general, la nueva vivienda no tiene que estar en España. Puede reinvertir en una vivienda en otro país europeo, por ejemplo en los Países Bajos si la familia decide volver. Si para entonces ha dejado de ser residente en España, la ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes mantiene la exención para quienes residen en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
Si compran una vivienda más barata y la reinversión es parcial, la parte de la ganancia que no queda exenta tributa en la base del ahorro, con la escala de 2026: 19 % hasta 6.000 euros, 21 % entre 6.000 y 50.000 euros, 23 % entre 50.000 y 200.000 euros, 27 % entre 200.000 y 300.000 euros y 30 % a partir de 300.000 euros.
Para el cónyuge en la Ley Beckham el planteamiento es distinto. La Dirección General de Tributos ha confirmado, en consultas vinculantes recientes como la V2467-25, que un contribuyente del régimen especial que vende su vivienda habitual puede aplicar la exención por reinversión. En su caso, el análisis se hizo sobre la reinversión en una vivienda situada en España, que es el supuesto validado.
Si la familia decide reinvertir fuera de España, la parte del cónyuge en la Ley Beckham debe revisarse de nuevo antes de firmar: el régimen en el que esté ese año y su residencia fiscal en ese momento cambian la respuesta.
Cuarto frente: la retención del 3 % en la notaría, solo sobre la parte del cónyuge en la Ley Beckham
Cuando quien vende un inmueble en España es no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el Modelo 211. Es una garantía para que el impuesto de la venta no se quede sin pagar.
Un contribuyente de la Ley Beckham es residente fiscal en España, pero el artículo 114 del Reglamento del IRPF remite, para las transmisiones de inmuebles de este régimen, al artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Por eso los compradores deben retener el 3 % sobre la parte del precio que corresponde a él.
Sobre la parte de la clienta, en cambio, no hay que retener nada: es residente en el régimen general y su ganancia se declara en su IRPF. Es fundamental explicarlo a los compradores y al notario antes de la firma: 0 % sobre la parte de ella y 3 % sobre la parte de él. Una retención mal calculada obliga después a reclamaciones que retrasan meses la recuperación del dinero.
Los compradores presentan el Modelo 211 dentro del mes siguiente a la venta y deben entregar una copia al vendedor. Ese documento es imprescindible: con él, el cónyuge en la Ley Beckham acreditará en su declaración que ya se le retuvo ese 3 %. Puedes consultar las instrucciones del Modelo 211 en la Agencia Tributaria.
Quinto frente: recuperar el 3 % con el Modelo 151 y cuánto tarda Hacienda en devolverlo
Si la venta se produce en 2026, el cónyuge en la Ley Beckham presentará en 2027 su Modelo 151, la declaración del régimen especial. En ella declarará la venta, aplicará la exención por reinversión y restará la retención del 3 % que le practicaron los compradores. Si la ganancia queda exenta, el resultado será a devolver.
La Ley del IRPF da a Hacienda seis meses desde el final del plazo de declaración para devolver. Como la campaña termina a finales de junio, la fecha límite para recibir la devolución sería diciembre de 2027. Si Hacienda se retrasa más allá, la cantidad devenga intereses de demora a favor del contribuyente.
No hace falta presentar ningún formulario adicional para acreditar la reinversión: basta con la declaración. Pero Hacienda puede enviar un requerimiento de información para comprobarla, así que hay que conservar las escrituras de compra y venta, las facturas de las mejoras y la documentación de la nueva vivienda. Si llega un requerimiento, te ayudamos con nuestro servicio de respuesta a notificaciones de la AEAT.
Para estimar el resultado del ejercicio antes de la campaña, puedes usar la calculadora del Modelo 151. Y si quieres entender cómo tributan las rentas del régimen, lo explicamos en tributar al 24 %.
Sexto frente: el fin de la Ley Beckham y la posibilidad de renunciar antes
El régimen especial del cónyuge desplazado se aplica desde 2023 y su último ejercicio será 2027. Desde enero de 2028 pasará automáticamente al régimen general del IRPF, como su pareja. No hay periodo de espera ni certificado que tramitar: simplemente, a partir de ese año, presentará la declaración de la renta ordinaria en lugar del Modelo 151. Lo detallamos en el plazo del régimen de impatriados.
El régimen funciona por años naturales completos y no puede terminar a mitad de año. Si la familia decide trasladarse o prefiere adelantar el cambio, la vía es la renuncia, que se comunica a Hacienda con el Modelo 149 durante noviembre y diciembre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto.
Por ejemplo, renunciando en noviembre de 2026, el cónyuge tributaría en el régimen general desde el 1 de enero de 2027. La renuncia es una decisión definitiva: quien renuncia no puede volver a optar por el régimen. Por eso conviene tomarla con números delante y no por inercia. Explicamos el Modelo 149 en otro caso del Club, el de quien llegó a España y presentó el Modelo 149.
La decisión enlaza directamente con la venta. Si el cónyuge sigue en la Ley Beckham el año de la venta, su parte sigue el camino del Modelo 151 y la retención del 3 %. Si ya está en el régimen general, su parte tributa igual que la de su pareja, sin retención. Por eso la recomendación fue decidir a la vez la fecha de la venta y el futuro del régimen, en función de los planes de residencia de la familia.
Séptimo frente: matrimonio con situaciones fiscales distintas y cómo probar la residencia
La familia también preguntó si era un problema que cada cónyuge estuviera en una situación distinta. Para Hacienda es normal. Incluso es habitual que un cónyuge sea residente fiscal en España y el otro no: por ejemplo, cuando uno vive más de 183 días en España y el otro pasa más de 183 días en los Países Bajos trabajando para una empresa neerlandesa. Cada uno tributa según su propia residencia. Lo analizamos en el caso de la residencia fiscal en el año del traslado.
La clienta temía no poder demostrar su residencia porque no había presentado declaraciones previas y tenía dificultades con las tarjetas de residencia suyas y de sus hijos. Nuestra asesora fue clara: puede acreditar que reside en España mostrando que vive aquí con su vivienda, su pareja y sus hijos, aunque no haya declarado antes. Cuando lo necesite, puede pedir el certificado de residencia fiscal en España.
Además, al tributar en el régimen general, puede tener derecho a deducciones por hijos, como la deducción anual de 1.200 euros prevista para determinados supuestos familiares, si cumple sus requisitos. Es una ventaja que su pareja no tiene mientras siga en el régimen especial, como explicamos en la Ley Beckham y las deducciones fiscales en España.
Si finalmente vuelven a los Países Bajos, el traslado exigirá ordenar la residencia en ambos países. En ese escenario te ayudamos con la declaración de la renta en Países Bajos y el certificado de residencia fiscal en Países Bajos, y la administración neerlandesa, la Belastingdienst, es la referencia oficial allí.
Qué habría pasado sin asesoramiento con la reinversión en vivienda habitual
El primer riesgo era renunciar a parte de la exención sin saberlo. Con la información que tenía, la familia podía haber comprado una vivienda calculando mal cuánto debía reinvertir. Al entender que la exención es proporcional al importe reinvertido, pueden decidir con números reales cuánto destinar a la nueva casa y cuánto tributará el resto.
El segundo, el día de la notaría. Sin instrucciones previas, los compradores podían haber retenido el 3 % sobre el precio completo, también sobre la parte de la clienta, o no haber retenido nada sobre la parte de su pareja. En el primer caso, ella habría tenido que reclamar una retención que nunca debió existir; en el segundo, los compradores habrían incumplido su obligación.
El tercero, las mejoras. Unas placas solares sin factura ni fotografías no se pueden sumar al coste de la vivienda, y eso se traduce en una ganancia mayor. Y el cuarto, el calendario: decidir la renuncia a la Ley Beckham después de diciembre retrasa un año entero el cambio de régimen.
Resolución
La estrategia acordada con la familia, tras el análisis de nuestra asesora de fiscalidad española y con la coordinación de nuestro responsable del Club, se resume en estos pasos:
- Decidir a la vez la fecha de venta y el futuro de la Ley Beckham, en función de si la familia se queda en España o vuelve a los Países Bajos. Si se opta por renunciar para 2027, la decisión debe tomarse antes de que termine noviembre de 2026.
- Reinvertir en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, sabiendo que la ganancia queda exenta en proporción al importe reinvertido: ella, en cualquier país europeo; él, en España.
- Comunicar a los compradores y al notario la retención diferenciada: 0 % sobre la parte de la clienta y 3 % sobre la parte de su pareja, y obtener la copia del Modelo 211.
- Declarar la venta en 2027: ella en su declaración de la renta, con la exención por reinversión; él en el Modelo 151, con la exención y la solicitud de devolución del 3 %.
- Reunir desde ahora la documentación: escrituras, facturas y fotografías de las mejoras, incluidas las placas solares, y todo el expediente de la nueva vivienda para responder a un posible requerimiento.
- Contar con la devolución del 3 % como tarde en diciembre de 2027, si la venta se produce en 2026 y el Modelo 151 se presenta en plazo.
Con esta hoja de ruta, la familia puede vender cuando decida su futuro, sabiendo de antemano qué tributa cada uno, cuánto conviene reinvertir y qué debe pasar el día de la firma para no perder dinero ni meses de espera.
Gestiona tu situación fiscal con nosotros
¿Vas a vender tu vivienda habitual en España y no sabes cuánto debes reinvertir? ¿Tú o tu pareja estáis en la Ley Beckham y no sabéis si los compradores tienen que retener el 3 %? ¿Se acaba tu régimen especial y dudas si te conviene renunciar antes? ¿Estás pensando en volver a tu país?
En VIVIR EN EUROPA resolvemos este tipo de situaciones cada semana, con un equipo de más de 90 expertos fiscales y legales en Europa:
- Declaración de la Renta en España: declaramos la venta de tu vivienda con la exención por reinversión correctamente calculada.
- Modelo 151 y Tax Care España: presentamos tu declaración del régimen especial y recuperamos las retenciones de la venta.
- Aplica online la Ley Beckham y gestión de la Ley Beckham en España: solicitud, seguimiento y, si te conviene, renuncia al régimen.
- Consulta Fiscal en España: revisa en una videollamada tu venta, tu reinversión y tu régimen antes de firmar.
- Modelo 211, Modelo 210 y vender un piso en España siendo no residente: todo sobre la retención del 3 % y la venta desde fuera.
- Calculadora del Modelo 151 de la Ley Beckham, calculadora IRNR del Modelo 210 para inmuebles y calculadoras fiscales para Europa: estima cuánto pagarás antes de vender.
- Certificado de residencia fiscal en España y respuesta a notificaciones de la AEAT: acredita tu residencia y responde a cualquier requerimiento.
- Ley Beckham en España, cómo aplicar la Ley Beckham, Ley Beckham y familia numerosa y retorno a España con la Ley Beckham: las guías del régimen.
- Asesoría en Países Bajos, consulta fiscal en Países Bajos, impuestos en Países Bajos online y beneficios fiscales en Holanda: si vuelves, te acompañamos allí también.
- Asesoría en España y fiscalidad en España: toda tu operativa fiscal en España, 100 % online y en español.
- Residente en España con ingresos en Países Bajos, casos reales del régimen Beckham y casos reales de fiscalidad internacional: más expedientes resueltos como este.
Da el primer paso hoy: cuéntanos cuándo compraste tu vivienda, qué mejoras puedes acreditar y en qué régimen tributa cada propietario, y te diremos cuánto debes reinvertir y qué tiene que pasar el día de la firma.
Análisis realizado por vivireneuropa.eu, con la supervisión de nuestro Departamento fiscal España y la coordinación del Club VIVIR EN EUROPA.
Caso real gestionado por el Club VIVIR EN EUROPA. Los datos identificativos del cliente han sido omitidos para preservar su privacidad · Información basada en la legislación vigente de 2026 en España.
Aviso importante: este artículo se basa en una situación particular analizada en un momento concreto. La respuesta puede no ser la misma para otro caso, aunque parezca similar: la exención por reinversión, la retención en la venta de inmuebles, el régimen especial de impatriados y la residencia fiscal dependen de la situación personal, de la documentación disponible y de la normativa vigente en cada momento.
Las conclusiones podrán ajustarse una vez revisada la documentación completa. Consulta siempre tu situación específica con un profesional antes de tomar decisiones. Se permite el uso profesional o personal de este contenido siempre que se cite la fuente vivireneuropa.eu.
