En este análisis encontrarás estos puntos:
Estás leyendo un caso real de una consulta recibida en el Club VIVIR EN EUROPA, analizado en detalle por nuestros expertos con base en la legislación fiscal italiana y la legislación fiscal española, sobre cómo conseguir la prórroga del régimen de impatriados en Italia comprando una vivienda, qué inmueble sirve y cuál no, cómo tributa si se alquila y qué pasa con la residencia fiscal cuando el trabajo obliga a pasar muchos meses fuera.
La clienta, una trabajadora española con contrato indefinido en Italia desde mayo de 2022, disfruta del incentivo para trabajadores impatriados desde su llegada. Su primer quinquenio termina en 2026 y quería saber, antes de firmar ninguna compra, qué tenía que hacer para seguir pagando menos impuestos cinco años más. La fecha clave es el 31 de diciembre de 2026.
Si tu situación se parece, en VIVIR EN EUROPA preparamos tu declaración de la renta en Italia con el régimen de impatriados y las rentas de tus inmuebles correctamente integrados, y gestionamos tu IMU online si compras una vivienda en Italia, todo 100 % online y en español.
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Cada semana resolvemos situaciones fiscales reales de personas que viven, trabajan o tienen intereses en varios países europeos. Compartimos estos casos, siempre de forma anónima, porque creemos que la información fiscal de calidad debe estar al alcance de todos: casos reales, contrastados y resueltos por profesionales, que pueden inspirar a otras personas en situaciones parecidas.
No buscamos solo informar: queremos demostrar con hechos cómo trabajamos. Cada caso publicado representa muchas horas de análisis de nuestro equipo de abogados fiscalistas y expertos contables en Europa, y refleja nuestra manera de entender la asesoría: clara, concreta y pragmática.
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Por el equipo de vivireneuropa.eu · Despacho fiscal especializado en Italia y España
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El punto de partida: cuatro años y medio con el incentivo y una compra pendiente
La clienta llegó a Italia en mayo de 2022 con un contrato de trabajo por cuenta ajena de carácter indefinido. Desde el primer año se acogió al régimen de los lavoratori impatriati, el incentivo que reduce la parte del sueldo que tributa en el IRPEF italiano para quienes trasladan su residencia a Italia para trabajar.
Su idea era comprar una vivienda en Italia durante 2026. Había oído que la compra permitía alargar el incentivo, pero le llegaban versiones distintas: que tenía que vivir en el inmueble, que había que presentar papeles ante Hacienda, que no podía alquilarlo, que estaba obligada a mantenerlo cinco años.
Había además una segunda preocupación. Su trabajo la obliga a pasar largas temporadas en Asia, de hasta unos diez meses, de modo que algunos años puede estar fuera de Italia más de 183 días. Durante esos periodos su alojamiento oficial es un hotel, y temía que eso pusiera en duda su residencia fiscal italiana.
La videollamada, coordinada por el responsable del Club y con la participación de nuestro asesor fiscal para Italia, se celebró en octubre de 2026, a poco más de dos meses del plazo. El objetivo era dejar claro qué compra sirve, cómo se solicita la prórroga y qué riesgos conviene vigilar durante los cinco años siguientes.
Primer frente: qué régimen de impatriados se aplica según el año de llegada
En Italia conviven hoy dos regímenes de impatriados. El antiguo, regulado en el artículo 16 del Decreto Legislativo 147/2015 y modificado por el Decreto Crescita de 2019, se aplica a quienes trasladaron su residencia fiscal hasta el 31 de diciembre de 2023. El nuevo, del artículo 5 del Decreto Legislativo 209/2023, rige para las llegadas desde 2024.
La diferencia es decisiva para este caso. El régimen nuevo es más exigente en requisitos y apenas prevé prórrogas, como vimos en el caso del régimen de impatriados en la nómina. El antiguo, en cambio, permite cinco años adicionales si el trabajador tiene un hijo menor o a cargo, o si compra una vivienda en Italia.
Al haber llegado en 2022, a la clienta le resulta aplicable la normativa anterior a la reforma de 2024. En su primer quinquenio, de 2022 a 2026, solo tributa el 30 % de sus rentas del trabajo, es decir, el 70 % está exento. Si cumple el requisito de la vivienda, de 2027 a 2031 tributará el 50 %.
Explicamos el funcionamiento general del incentivo en nuestra guía del régimen impatriati y en casos como el del piloto y el régimen impatriati. Si eres autónomo, la comparación relevante es otra: la analizamos en forfettario o impatriati.
Segundo frente: requisitos de la prórroga del régimen de impatriados por compra de vivienda
La norma exige que el trabajador se convierta en propietario de al menos una unidad inmobiliaria de tipo residencial en Italia, después del traslado o en los doce meses anteriores. La Agenzia delle Entrate lo desarrolla en su Circolare 33/E de 28 de diciembre de 2020, apartado 3.2.
El plazo es la clave. Según la Agenzia, la compra posterior al traslado debe hacerse dentro de los cinco primeros periodos impositivos de disfrute del régimen. Para quien llegó en 2022, eso significa firmar la compra antes del 31 de diciembre de 2026. Un día después, la puerta de la prórroga se cierra.
La buena noticia para la clienta es que el régimen antiguo no obliga a vivir en el inmueble ni a fijar en él la residencia. Basta con comprarlo. Una vez adquirido, puede mantenerlo a su disposición, utilizarlo de forma ocasional o alquilarlo. Tampoco impide la prórroga ser ya propietario de otra vivienda en Italia.
La Circolare 33/E añade tres matices que conviene conocer antes de firmar:
- Escritura definitiva, no contrato privado: el preliminare di compravendita, equivalente al contrato de arras, no basta. Cuenta la fecha del rogito, la escritura notarial de compraventa.
- Plena propiedad: comprar solo la nuda propiedad o solo el usufructo no da derecho a la prórroga.
- Quién compra: puede comprar el propio trabajador o su cónyuge, su pareja de hecho o sus hijos, también en copropiedad con él.
Con la prórroga, la exención baja del 70 % al 50 %, pero sigue siendo muy relevante. En un ejemplo ilustrativo con un sueldo bruto de 60.000 euros, la base que tributa pasaría de 18.000 a 30.000 euros, frente a los 60.000 que tributarían sin el régimen. Puedes estimar tu propio caso con nuestra calculadora del régimen impatriati.
Tercer frente: la categoría catastral, la trampa de las oficinas y su efecto en el IMU
No todo inmueble que parece una vivienda lo es para el catastro italiano. Cada unidad tiene asignada una categoría catastral, y es esa categoría, no el anuncio de la inmobiliaria, la que determina si el inmueble es de uso residencial. La comprobación se hace con una visura catastale, el extracto oficial del catastro.
El error que nuestro asesor fiscal para Italia pidió evitar es comprar un local de categoría A/10, es decir, una oficina, presentado como vivienda o como loft. Es una situación frecuente en algunas ciudades italianas, donde oficinas reformadas se venden para vivir. Para la prórroga, una A/10 no sirve.
Son válidas a estos efectos las categorías A/1 a A/4, que cubren desde las viviendas señoriales hasta las populares, y las de categoría superior A/7, A/8 y A/9: chalés, villas y castillos o palacios de valor histórico. Si no sabes interpretar el documento, podemos obtener y revisar la visura catastale online por ti antes de que firmes.
La categoría importa también para el IMU, el impuesto municipal sobre inmuebles, el equivalente italiano al IBI. Si la vivienda no es la residencia habitual de su propietaria, porque la alquila o la tiene a su disposición, paga IMU cada año. Y si es residencia habitual pero de categoría A/1, A/8 o A/9, también lo paga.
Puedes calcular el importe con nuestra calculadora del IMU en Italia, que parte de la renta catastral, la categoría y el tipo que fija cada ayuntamiento. Y si prefieres olvidarte de los plazos de junio y diciembre, nuestro servicio de IMU online calcula el impuesto y prepara el modelo F24 por ti.
Cuarto frente: alquilar la vivienda y tributar con cedolare secca al 21 %
La clienta se planteaba alquilar la vivienda mientras trabaja fuera. Aquí conviene separar dos cosas. El régimen de impatriados se aplica únicamente a las rentas del trabajo obtenidas en Italia. Las rentas del alquiler no se benefician de la exención: tributan aparte, como rendimientos de inmuebles.
Para esas rentas existe una opción muy ventajosa: la cedolare secca, un impuesto sustitutivo con un tipo fijo del 21 % sobre la renta anual del alquiler. Sustituye al IRPEF y a sus recargos regionales y municipales, y también a los impuestos de registro y de timbre del contrato. En los contratos de canone concordato de determinados municipios el tipo baja al 10 %.
La alternativa sería sumar el alquiler al resto de la renta y tributar por la escala progresiva del IRPEF, que llega al 43 %. Para una trabajadora con un sueldo medio o alto, la cedolare secca suele salir a cuenta, aunque la decisión depende de cada caso. Lo explicamos en nuestra guía sobre qué es la cedolare secca.
La opción se ejerce al registrar el contrato ante la Agenzia delle Entrate con el modelo RLI, como recoge su ficha sobre el contrato de alquiler y la cedolare secca. Nos encargamos del registro del contrato de alquiler en Italia y de la contabilidad de alquileres en Italia.
Alquilar tiene además una ventaja indirecta: un contrato registrado con un inquilino refuerza la vinculación de la clienta con Italia ante una eventual comprobación de su residencia fiscal, como veremos más adelante. Eso sí, la cedolare secca no exime del IMU, que sigue a cargo de la propietaria.
Quinto frente: cómo se solicita la prórroga del régimen de impatriados ante la empresa
La segunda sorpresa positiva fue el trámite. Para la prórroga por compra de vivienda no hay que presentar ninguna solicitud formal ante la Agenzia delle Entrate. A diferencia de la antigua prórroga de pago, que exigía ingresar un importe con el modelo F24, para quienes llegaron desde 2020 es gratuita.
Basta con entregar a la empresa una nueva autocertificazione, una declaración responsable en la que la trabajadora indica que cumple el requisito, con los datos de la escritura. Con ella, el empleador aplica en nómina la exención del 50 % desde enero de 2027 y lo refleja después en la Certificazione Unica de cada año.
Si la empresa no aplicara la prórroga en nómina, el beneficio podría reclamarse en la declaración de la renta, a través del Modelo 730 o el Modello Redditi. Por eso conviene conservar una copia de la autocertificazione firmada y de la escritura junto a la documentación fiscal de cada ejercicio.
Si quieres que alguien revise cada año que tu nómina y tu certificación cuadran con el régimen, nuestro plan Tax Care Italia incluye ese seguimiento junto con la declaración anual.
Sexto frente: vender la vivienda, la plusvalenza y el riesgo para la prórroga
La clienta preguntó si estaría obligada a quedarse con la vivienda. Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, no existe una obligación general de mantener un inmueble durante cinco años. Pero vender antes de ese plazo tiene un coste: si la venta se produce antes de cinco años desde la compra y a un precio superior, la ganancia (plusvalenza) tributa en Italia.
Esa ganancia puede tributar en la declaración por la escala del IRPEF o, a elección del vendedor, con un impuesto sustitutivo del 26 % que se liquida a través del notario. Solo queda exenta si el inmueble ha sido la vivienda habitual del propietario durante la mayor parte del tiempo, algo que no ocurre si se alquila.
Hay un segundo matiz que conviene no pasar por alto. En su Circolare 33/E, la Agenzia delle Entrate interpreta que la vivienda debe mantenerse durante todo el periodo agevolado. Vender durante los cinco años de prórroga podría, por tanto, poner en riesgo el 50 % de exención de los años que falten.
Por eso la recomendación práctica es clara: si la intención es aprovechar la prórroga completa, no vender antes de 2031 sin revisar antes la situación con un asesor. La decisión de vender pasa a ser una decisión fiscal, no solo patrimonial.
Séptimo frente: viajes de trabajo, hotel y centro de intereses económicos
Italia considera residente fiscal a quien, durante la mayor parte del año, tiene en el país su residencia, su domicilio, su presencia física o su inscripción en el padrón. Tras la reforma de 2024, el domicilio se entiende como el lugar donde se desarrollan principalmente las relaciones personales y familiares, como explica la Circolare 20/E de 4 de noviembre de 2024.
En el caso de la clienta, los criterios apuntan a Italia aunque pase meses fuera. No tiene familia en España, mantiene en Italia su contrato de trabajo y su inscripción en el registro de residentes, la residenza anagrafica. Su centro principal de intereses económicos sigue en Italia, y el hotel en el que se aloja durante los viajes no lo traslada a otro país.
La compra de la vivienda suma un argumento más. La titularidad de un inmueble en Italia, y en su caso su alquiler con contrato registrado, refuerza la vinculación con el país ante una eventual comprobación. Si un tercero le pide acreditar dónde reside, puede solicitar el certificado de residencia fiscal en Italia, que tramitamos online.
Desde el lado español, quien no pasa más de 183 días en España ni tiene aquí su núcleo de intereses no es residente fiscal en España. Aun así, cuando los viajes son tan largos conviene revisar también las normas del país donde se trabaja, por si allí se generan obligaciones propias. Analizamos el reparto entre países en nuestra guía del convenio de doble imposición.
Un matiz que conviene vigilar cada año: los días de trabajo en Italia
Mantener la residencia fiscal en Italia no es lo mismo que cumplir todos los requisitos del incentivo. El régimen antiguo exige además que la actividad laboral se preste mayoritariamente en territorio italiano. Según la Circolare 33/E, este requisito se comprueba año por año y se cumple si se trabaja en Italia más de 183 días.
En el cómputo entran las vacaciones, los festivos y los fines de semana, pero no los periodos de desplazamiento o destino en el extranjero que superen los 183 días. Si en un año concreto no se alcanza ese umbral, la trabajadora sigue siendo residente, pero pierde el incentivo de ese ejercicio.
Para un perfil con viajes de hasta diez meses, este punto merece un control propio: un calendario de días trabajados en Italia y fuera, contrastado con la empresa al cierre de cada año. Es una revisión sencilla que evita discutir con la Administración cuando ya han pasado varios ejercicios.
Octavo frente: preparar desde ahora un posible regreso a España
Aunque su plan es seguir en Italia, la clienta quiso dejar trazado el camino de vuelta. Si en el futuro regresa a España y sigue trabajando con desplazamientos internacionales, conviene analizar la exención del artículo 7.p de la Ley del IRPF, que deja exentos los rendimientos por trabajos realizados en el extranjero hasta 60.100 euros anuales.
La exención está recogida en la Ley 35/2006 del IRPF y tiene requisitos propios: que el trabajo se preste para una empresa o entidad no residente en España o un establecimiento permanente en el extranjero, y que en ese país exista un impuesto similar. Lo explicamos en nuestra guía de la exención 7p y puedes estimarla con la calculadora del modelo 7p.
Si para entonces trabajara por su cuenta, el análisis cambia: las disposiciones para autónomos con movilidad internacional son distintas, como vimos en el caso del 7p para autónomos. Y tras varios años fuera de España también conviene comprobar si podría acogerse al régimen español de impatriados, la Ley Beckham al volver a España.
Qué habría pasado sin asesoramiento en la prórroga del régimen de impatriados
El primer escenario es el de la oficina. Una vivienda reformada en un antiguo despacho, bien situada y a buen precio, con categoría A/10 en el catastro. La compra se firma, la empresa aplica el 50 % en nómina y, años después, una comprobación descubre que el inmueble no era residencial. Resultado: devolver la diferencia de impuestos de varios ejercicios, con intereses y sanción.
El segundo es el del calendario. Retrasar la escritura a enero de 2027 por una negociación con el vendedor, o firmar solo el contrato privado en diciembre, deja fuera la prórroga. Cinco años de exención al 50 % se pierden por unas semanas, y no hay forma de recuperarlos.
El tercero es el de la venta. Una buena oferta en 2028, la venta con plusvalenza tributando en Italia y la exención de la nómina en entredicho para los años restantes. Y el cuarto, el de los viajes: un año con más de 183 días trabajados fuera, sin control, y el incentivo de ese ejercicio perdido sin que nadie lo advierta a tiempo.
Resolución
La estrategia acordada con la clienta, tras el análisis de nuestro asesor fiscal para Italia y con la coordinación del responsable del Club, se resume en estos pasos:
- Confirmar el régimen aplicable: al haber llegado en 2022, se aplica el régimen anterior a la reforma de 2024, con prórroga de cinco años al 50 % por compra de vivienda y sin obligación de residir en ella.
- Verificar la categoría catastral antes de firmar: solo A/1 a A/4 o A/7 a A/9, nunca una oficina A/10, comprobado con la visura catastale.
- Formalizar la escritura de compra antes del 31 de diciembre de 2026, en plena propiedad; el contrato privado no basta.
- Entregar a la empresa la nueva autocertificazione tras la compra, para que aplique en nómina la exención del 50 % de 2027 a 2031.
- Valorar el alquiler con cedolare secca al 21 %, registrando el contrato con el modelo RLI, y tener en cuenta el IMU anual si la vivienda no es su residencia habitual.
- No vender durante la prórroga sin revisarlo antes, por la plusvalenza y por el criterio de la Agenzia de mantener el inmueble todo el periodo.
- Conservar la documentación que acredita la vinculación con Italia: contrato de trabajo, residenza anagrafica, escritura y, en su caso, contrato de alquiler, y llevar un registro anual de los días trabajados en Italia.
- Analizar la exención 7.p y la situación en España cuando se plantee el regreso, con el apoyo del equipo asesor.
Con esta hoja de ruta, la clienta compra con la seguridad de que el inmueble sirve, asegura la prórroga del régimen de impatriados hasta 2031 y sabe qué vigilar para no perderlo por el camino.
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Da el primer paso hoy: cuéntanos cuándo llegaste a Italia, qué inmueble quieres comprar y cuántos días trabajas fuera, y te diremos si tienes derecho a la prórroga del régimen de impatriados y qué debes hacer antes del 31 de diciembre.
Análisis realizado por vivireneuropa.eu, con la supervisión del asesor fiscal para Italia del Club VIVIR EN EUROPA y la coordinación del responsable del Club.
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Aviso importante: este artículo se basa en una situación particular analizada en un momento concreto. La respuesta puede no ser la misma para otro caso, aunque parezca similar: el régimen aplicable depende del año de llegada a Italia, y los requisitos de la prórroga, la validez de cada categoría catastral, la tributación del alquiler y de una eventual venta, el cómputo de los días de trabajo en Italia y la residencia fiscal dependen de la situación personal, de la documentación disponible y de la normativa e interpretación administrativa vigentes en cada momento.
Las conclusiones podrán ajustarse una vez revisada la documentación completa, en particular la escritura de compra, la visura catastale y el calendario de desplazamientos. Consulta siempre tu situación específica con un profesional antes de tomar decisiones. Se permite el uso profesional o personal de este contenido siempre que se cite la fuente vivireneuropa.eu.
